Dům bude automaticky součástí pozemku.

Podle právě projednávaného návrhu občanského zákoníku bude nadále každá stálá stavba (rodinný dům, chata, nebo hospodářské stavení) automaticky považována za součást pozemku, na kterém stojí. To bude zásadní změna oproti stávajícímu stavu, kdy se ve stávajícím zákoně § 120 odst. 2 říká, že "stavba není součástí pozemku". Nově tedy bude platit podle § 480 (1): Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Klasická a v převážné většině zahraničních právních řádů respektovaná zásada, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou právě opačnou, podle níž pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu. Tato změna přinesla celou řadu těžkostí. V důsledku uvedeného přístupu je možné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází. Znamená to, že praxe musí řešit vzájemné vztahy mezi vlastníky pozemků a staveb na nich umístěných (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní). Pokud je jedna osoba současně vlastníkem pozemku i stavby na něm umístěné, je vlastníkem dvou různých věcí v právním smyslu a může s nimi proto samostatně disponovat. Z toho plyne, že pokud jedna osoba vlastní pozemek, jakož i budovu na něm zřízenou, potom pokud chce obojí převést na třetí osobu, nesmí opomenout ve smlouvě specifikovat obě dvě věci. Totéž platí o zřízení zástavního práva (pokud bude smluvní zástavní právo zřízeno jen k budově, netýká se to pozemku pod stavbou).

Tam, kde bude ke dni účinnosti nového občanského zákoníku existovat jednota ve vlastnictví pozemku a staveb na něm zřízených, stane se stavba součástí pozemku přímo ze zákona. Od tohoto okamžiku bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby). Tam však, kde bude ke dni účinnosti zákona existovat mezi vlastnictvím pozemku a stavby na něm zřízené nesoulad (obě dvě věci budou ve vlastnictví různých vlastníků), není možné zákonem sjednotit vlastnictví obou dvou věcí v rukou jedné osoby (jednalo by se totiž o vyvlastnění). Pro ten případ bude zákonem založeno předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a předkupní právo vlastníka stavby k pozemku, popřípadě k příslušné části pozemku, lze-li pozemek funkčně rozdělit. V obou dvou případech se bude jednat o věcné předkupní právo, bude tedy působit proti všem (tato povaha předkupního práva jako práva věcného bude vyplývat přímo ze zákona). Bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby). Bude-li ovšem předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), dojde k právnímu spojení obou věcí (stavba se stane součástí pozemku), předkupní právo zanikne a vlastník pozemku bude mít pro příště možnost disponovat již jen s pozemkem.

Jak je patrné, bude tato změna právní úpravy znamenat pro řadu vlastníků nutné kroky k narovnání vlastnických vztahů, což může trvat řadu let. Jako pramen informací byly použity v tomto článku informace ze stránek věnovaných návrhu Občanského zákoníku.
4.3.2011 12:10 [Trvalá adresa tohoto článku.]

Některé odkazy na cizí zdroje nemusí být s ohledem na časový odstup funkční.